Passoires énergétiques : le vrai coût de l'inaction pour les investisseurs

Un logement mal classé au DPE peut faire perdre jusqu'à 34 000 euros sur dix ans à son propriétaire bailleur. Alors que les interdictions de location se durcissent et que MaPrimeRénov' vient d'être relancée, la rénovation énergétique n'est plus un choix écologique : c'est un impératif financier.
 

Pendant longtemps, le diagnostic de performance énergétique a été considéré par les investisseurs immobiliers comme une formalité administrative parmi d'autres. L'emplacement, la tension locative, le rendement brut ou l'optimisation fiscale passaient devant. Cette époque est révolue. Avec l'entrée en vigueur progressive des interdictions de location prévues par la loi Climat et Résilience — les logements classés G sont exclus du marché locatif depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034 — le DPE est devenu un critère central dans toute décision d'investissement locatif.
 

C'est dans ce contexte que la plateforme Maslow.immo a publié début mars 2026 une étude éclairante. Plutôt que de s'intéresser au coût des travaux de rénovation, elle a choisi de mesurer le coût de l'inaction : combien perd réellement un investisseur qui conserve un bien classé F ou G sans le rénover ? L'analyse, menée sur 168 villes françaises de plus de 30 000 habitants en croissance démographique, croise les données de transactions notariales, les loyers observés en 2025 et les études sur la « valeur verte » des biens immobiliers. Le résultat est sans appel.
 

À Levallois-Perret, ville qui arrive en tête du classement, le manque à gagner total sur dix ans pour un T2 de 40 m² classé F ou G par rapport à un bien équivalent bien noté atteint 34 032 euros. Ce montant additionne deux types de pertes : d'un côté, les loyers non perçus ou gelés — la loi interdit toute revalorisation de loyer pour les passoires énergétiques —, de l'autre, la décote subie à la revente. Boulogne-Billancourt suit de près avec 32 674 euros de perte, puis Suresnes, Clichy et Malakoff complètent un top 5 entièrement francilien, où les prix élevés amplifient mécaniquement l'effet du mauvais DPE.
 

Un sixième du capital investi peut s'évaporer
Mais le montant absolu ne dit pas tout. Dans les villes où les prix d'achat sont plus modestes, la perte rapportée au capital investi peut être proportionnellement encore plus lourde. À Roubaix, un mauvais DPE efface 16,6 % du prix d'acquisition sur dix ans, soit près d'un sixième de la mise de départ. Creil, Sarcelles, Carcassonne ou Tourcoing affichent des ratios comparables, autour de 15 %. Pour un investisseur qui a financé son achat à crédit, cette érosion de valeur peut transformer une opération rentable en piège patrimonial.
 

Une troisième lecture proposée par l'étude traduit la perte en années de loyers. Dans certaines villes attractives du littoral ou de l'arc alpin, le coût du mauvais DPE représente plus de deux années complètes de revenus locatifs nets sur la décennie. Anglet arrive en tête avec 2,66 ans de loyers perdus, suivie de Saint-Malo et Six-Fours-les-Plages. Même à Levallois-Perret ou Boulogne-Billancourt, le manque à gagner dépasse 2,3 années de loyers.
 

MaPrimeRénov', une fenêtre à saisir
La relance du dispositif MaPrimeRénov' le 23 février 2026 offre aux propriétaires bailleurs une opportunité concrète de réduire ce risque. Comme le résume Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, le DPE n'est plus un simple indicateur réglementaire mais un véritable critère d'arbitrage financier, et dans certaines villes, ne pas rénover revient désormais plus cher que de réaliser les travaux.
 

À mesure que les échéances réglementaires approchent, la géographie de l'investissement locatif se recompose. La performance énergétique n'est plus une option vertueuse : elle conditionne la capacité à louer, à revaloriser ses loyers, à revendre sans décote et, in fine, à préserver la valeur de son patrimoine.